Noviembre llega con nuevos aumentos y un mercado que no da respiro a los inquilinos

En un mercado inmobiliario marcado por la desregulación y una fuerte caída del poder adquisitivo de las personas, noviembre vuelve a ser un mes clave para miles de inquilinos que enfrentarán nuevas subas en sus alquileres. La derogación de la Ley de Alquileres produjo una mayor oferta, pero también consolidó un esquema de actualizaciones frecuentes y valores que, para gran parte de los hogares, resultan cada vez más difíciles de sostener. Hoy coexisten tres tipos de contrato, reflejo del vaivén normativo de los últimos años: los que siguen regidos por la antigua Ley 27.551, con aumentos anuales mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL); los firmados entre octubre y diciembre de 2023 bajo el formato “Casa Propia”, que ajustan cada seis meses; y los acuerdos sellados tras el DNU 70/23, que fijaron actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales y libertad de negociación entre partes. En noviembre, se activarán las actualizaciones de las últimas dos modalidades. Los contratos que ingresaron al esquema “Casa Propia” y cumplieron su semestre tendrán un incremento del 24,39%. En la práctica, un alquiler iniciado en $200.000 en 2023, escalará ahora a $948.579, tras cuatro ajustes consecutivos. En tanto, quienes celebraron acuerdos desde diciembre pasado bajo el modelo de libertad contractual ajustarán por índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC. Para estos últimos, el cálculo toma la inflación acumulada del período pactado. Con un IPC de septiembre de 2025 de 2,1%, y una variación anual del 35,7%, un contrato trimestral de $600.000 se actualizará a aproximadamente $635.835. En otro ejemplo, un alquiler de $300.000 firmado en julio y con un ajuste trimestral pasará a $317.905. Aunque los aumentos mensuales vienen moderándose frente a los picos inflacionarios previos, la brecha entre ingresos y costos habitacionales sigue siendo contundente. Quienes aún mantienen contratos previos a la derogación de la ley, con tres años de extensión y subas anuales por ICL, no tendrán incrementos este mes. Sin embargo, muchos de esos acuerdos finalizarán en noviembre, dando paso a nuevas negociaciones ya enteramente atravesadas por la dinámica de mercado impulsada tras el DNU. Es decir, plazos más cortos, ajustes más frecuentes y valores en pesos atados a la inflación. Un fenómeno llamativo es que los precios de publicación de nuevas unidades suelen ubicarse por debajo de los valores que hoy pagan quienes aún se rigen por contratos antiguos ajustados por ICL. Esa distorsión, surgida de aumentos que superaron al ritmo del mercado actual, comenzó a achicarse gracias a la desaceleración inflacionaria. Aun así, la presión sobre los inquilinos continúa: menor inflación no significa alquileres accesibles en un contexto donde los salarios todavía no logran recomponer su capacidad de compra. Con un escenario de oferta en recuperación pero precios indexados y aumentos sucesivos, la tensión sigue puesta en el bolsillo de quienes alquilan. En un país donde acceder a la vivienda propia es cada vez más lejano, el alquiler permanece como única opción para millones, hoy obligados a renegociar contratos en un mercado con reglas que cambiaron, pero donde la ecuación final sigue dejando a los inquilinos al límite.